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存量贷款定价“换锚”,房贷利率会咋变?


2020年01月03日 03:34   来源:浙江工人日报   作者:吴雨 杨有宗 潘晔
 

  影响不少人房贷的大事来了!继新发放房贷的定价基准平稳切换后,自2020年3月起,存量房贷也将准备“换锚”。这个“新锚”是啥样?存量房贷利率将咋变?转换前要做哪些准备?

  “新锚”还能选,该咋选?

  房贷利率关系着千家万户的切身利益。新发放的商业性个人住房贷款利率已于2019年10月8日起正式“换锚”,以贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。而在此之前,房贷利率定价的“锚”一直是基准利率,会根据基准利率“打折”或“上浮”。

  中国人民银行日前发布公告,2020年3月1日至8月31日,将就存量浮动利率贷款的定价基准进行转换。这意味着,2019年10月8日之前的存量房贷利率也要“换锚”。不过,与新发放的房贷利率“换锚”有所不同,这次存量的定价基准转换出了一道选择题:借款人可与银行协商确定转换为LPR,或者是固定利率。

  “固定利率好理解,那每月都在变化的LPR要咋锚定呢?我当时房贷利率是在基准利率上打九折,不知‘换锚’后会不会有影响?”还有120多万元房贷未还清的北京市民王先生有不少困惑。

  根据公告,如果选择转换为LPR定价,存量房贷利率将采用LPR加点的形式。加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值,而且差值可为负值。

  在交通银行金融研究中心高级研究员陈冀看来,王先生所享受的九折利率基本不会受到影响。“加点可以为负,很大程度上确保了过去在基准利率基础上浮动定价的贷款,能享受到跟之前一样的优惠利率。”

  他分析认为,在当前LPR下行的背景下,若借款人将房贷切换为固定利率,在最近重定价周期内可能会承担略多的利息支出。

  中国民生银行首席研究员温彬指出,在预期LPR下降的背景下,客户选择浮动利率报价会比较合适。但同时要注意,在通胀上行等因素影响下,LPR也不排除会进入上升周期,浮动的房贷利率也可能随之走升。

  选择浮动利率后,月供咋变?

  当上海市民朱珠收到“存量贷款将重新定价”的新闻推送后,一年前贷款买房的她立马研究了起来。“这次转换对原有房贷影响并不大。按照目前LPR走势,选择浮动利率说不定房贷利率还能降些。”

  2019年12月20日第五次发布的LPR显示,与房贷利率挂钩的5年期以上LPR为4.8%,较同期限贷款基准利率低了10个基点。

  那么,2020年存量房贷的月供会变化吗?央行有关负责人说得很明白:为贯彻落实房地产市场调控要求,存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。

  “也就是说,在2020年转换时,房贷利率水平和以前是一样的,没有变化。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说,对2020年存量房贷的影响主要体现在利率计算上,利率本身会保持稳定,不会影响存量借款人的月供。

  存量房贷的月供啥时变?专家表示,目前,大多数存量房贷的重定价周期为1年,重定价日一般为每年1月1日。据此,第一个重定价日应该是2021年1月1日。届时存量房贷的月供变化,需要根据2020年12月发布的5年期以上LPR进行调整。

  房贷利率享受九五折优惠的朱珠给记者算了一笔账:她现在执行4.655%的房贷利率,那么加点幅度应为4.655%-4.8%=-0.145%。在第一个重新定价日,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR-0.145%。

  国盛宏观首席分析师熊园表示,2020年个人住房按揭贷款利率预计维持平稳,2021年才有可能迎来较大调整。

  “换锚”在即,要准备啥?

  根据公告,借款人可在2020年3月至8月之间任意时点转换,银行和客户可合理分散办理。不过,存量房贷定价基准转换工作并不轻松。

  截至2019年三季度末,我国个人住房贷款余额为29.05万亿元,同比增长16.8%。温彬认为,个人住房贷款受众广、笔数多,“换锚”将对银行的合同、系统、报表、人员、风控等多方面形成影响,短期内银行内部管理面临考验。

  “存量商业性个人住房贷款将遵循‘等幅转换’的原则,确保转换时点利率水平保持不变,便于客户理解,也有利于银行推动利率转换工作。”招商银行总行资产负债管理部总经理彭家文介绍,招行的信贷系统改造、合同文本条款梳理、客户通知方案等都在有条不紊地进行中。

  “从2019年10月起,新发放的房贷已参考LPR定价,这有利于减轻后续存量贷款定价基准转换的压力。”江苏银行一名工作人员告诉记者,在推进新发放贷款参考LPR定价中,各家银行积累了一定经验,为存量贷款定价基准转换工作打下了基础。

  严跃进表示,银行网点应积极做好案例宣传和解读,通过多种渠道让借款人理解此次转换工作,确保利率调整信息及时准确全面传达至每一位客户。

  国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼表示,借款人可主动与银行进行沟通,协商确定转换方式和具体条款。转换开始后,要注意办理房贷的银行官网、网点公告、短信通知等,尽可能以简便易行的方式变更原合同条款。

责任编辑:林化 

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